住宅ローンを見直すと得をするかもしれないケース
借り換えには手数料がかかることを考慮すると、借り換えのメリットが出やすいのは次の場合です。
- ローン残が1000万円以上
- 残り年数が10年以上
- 金利が1％以上低くなる
これらの条件にあてはまらない方でも裏技が使えます。
それは、他銀行の見積もりを持って、自分が住宅ローンを借りている銀行に行き「他行に借り換えようと思っているんです」と言ってみること。これで我が家は借り換えをせずに、今の家のローン残を400万円浮かせました。
交渉だけで金利が下がる可能性があるのですから、検討の余地はありますよ！
注文住宅は住宅ローンの他に「つなぎ融資」が必要
建売住宅やマンションを購入する場合は、引き渡し日から住宅ローンが始まります。
銀行またはローン会社がハウスメーカーに代金を支払い、家を購入した人は住宅ローンが発生します。
しかし、注文住宅（建売ではなく、間取りから自由に決めて建てるタイプの家）を購入する場合は、引き渡し時だけではなく、分割で何度か支払いのタイミングが来るので注意が必要です。
支払いのタイミングは以下の通りです。
1．ハウスメーカーを決め、契約する際の手付金（50～100万円）
2．土地の手付金（30万円程度）
3．土地代の支払い
土地そのものの代金のほか、不動産屋への仲介手数料（3％）、司法書士報酬（6～8万円）＋登記費用（～8万円ほど）がかかります。
4．着工金（建物の金額の1/3）約1000万円
着工金を支払うと土地の造成工事が始まり、家が建ち始めます。
5．中間金 （建物の金額の1/3）約1000万円
上棟の際に支払います。
6．引き渡し （建物の残り1/3金額）約1000万円
鍵の引き渡し時に残金を支払います。
住宅ローンの開始日は「引き渡し日」の1回のため、何度目かの支払い時に、自己資金での支払いが難しくなる場合があります。そのタイミングで「つなぎ融資」を使います。
つなぎ融資とは、途中の大きな支払いをするために、引き渡し日に住宅ローンが開始する日まで、借りるローンのことです。多くの場合は、土地代金の支払いあたりからつなぎ融資を使うことになるでしょう。
ただし、特にネット系銀行に多いのですが、つなぎ融資ができない金融機関があります。
つなぎ融資だけでは対応しない金融機関が多いため、この時点で住宅ローンを借りる金融機関がある程度絞られます。
さらに、フラット35でローンを組む場合は、“つなぎ融資可能かつフラット35の取り扱いがある金融機関”という検索条件になるため、代表的な金融機関で言えば、みずほ・三井住友・楽天銀行・ARUHIくらいに絞られます。
※フラット35は、住宅支援機構と提携して行う35年間固定金利の住宅ローンのことです。
建売住宅・中古住宅・マンションを購入する場合は、最初から土地代、建物代、すべての諸費用込みの価格になっているため、引き渡しのタイミングで全額をメーカーに支払うことになるので、つなぎ融資を考える必要はありません。
